공사계약시 주의사항

공사계약시 주의사항

 
■ 공사계약시 주의사항
 
1. 시공사를 선정한후 계약서 작성은 대단히 중요합니다.
      계약전 설계도서를 작성한 설계자와 미리 논의하여 공사의 사소한 부분까지 정리한다음 세세한 부분까지 감안하여
      계약에 임하는 것이 좋습니다.

 
계약금액은 평당단가로 하지말고 설계도서를 근거로 정확한 견적가를 산출한 다음 공사금액을 선정합니다.

 
2. 계약시 공사도면과 공사비의 세부 내역서를 반드시 첨부하여야 하며 자재의 종류나 등급, 단가, 시공방법, 시공할
      범위등을 구체적으로 기재하여야 하며(자재의 경우 품질과 가격이 다양하므로 상표명까지 기재하도록 합니다)
     공사대금은 정확한 금액, 지급시기, 부가가치세 포함 여부, 지체상금율, 지급방법등을 반드시 정하도록
      합니다.

 
3. 또한 전기, 수도, 가스등의 인비비 관계비용, 위법발생시 이행강제금, 인허가 비용 등도 누가 부담할 것인지
     여부도 정하고 정해진 사항은 반드시 계약서에 구체적으로 기재해야 합니다.

 
4. 특히 공사비 지급기간을 계약서에 명시 할때 일반적으로 계약금(선급금), 중도금, 잔금 순으로 지급하게되는데
      이때 중요한것은 반드시 공사한 것 만큼만 공사비를 지급합니다.
      계약금액(선급금)은 반드시 자재구입비용으로 쓰여져야 하며 자재구입여부를 확인해 보아야 합니다. 간혹
      시공사가 공사중 선불을 요구하는 경우가 있는데 선불을 집행하게되면 추후 문제가 발생시 피해를 볼수 있습니다.
 

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※ 계약서에 포함 되어야 할 사항
1. 건물의 명칭 및 위치등을 포함한 제반 사항
2. 계약금액 및 공사진행에 따른 공사비 집행내용
3. 공사기간 및 지연에 따른 규정
4. 품질보증 및 하자보수에 관한 사항
5. 공사이행을 보증하는 건설공제조합 발행의 보증서나 보증금 (계약이행증권, 선급금보증증권)
6. 민원해결처리, 인입비 분담관계, 안전사고에 대한 고용보험과 산업재해보험등의 가입
7. 설계도면(간인필수), 세부내역서, 시방서등 공사관련도서와 시공계획서, 계약특수사항 등

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※ 계약 조건
1. 계약이행증권
    - 총공사비의 10~15% (건설공제조합 또는 서울보증보험)
    - 먼저 증권을 받고 선급금을 지급합니다
2. 선급금 보증증권
    - 총 공사비의 10% (계약금(선급금)을 지불한 금액만큼..)
    - 먼저 증권을 받고 선급금을 지급합니다
3. 하자이행증권
    - 2년, 총공사비의 3%
    - 준공검사후 하자이행증권을 받은후 시공사에게 잔금을 지급합니다.
4. 지체상금율
    - 총 공사비의 24%/년
5. 댓가지연 이자율
    - 미지급액의 24%/년

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▶ 상기 요율은 일반적인 요율을 표현하였며 법적으로 정해진 사항은 아닙니다. 시공사와 계약시 협의하여 계약서에 표기
    합니다.
 

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 ※ 시공계획서에 포함되어야 할 사항
1. 공사의 순서와 시공방법
2. 공사 기간과 작업량
3. 기술인력과 장비의 동원 능력을 고려한 공정 계획
4. 공정별 전문 건설 업체의 하도급 내용
5. 건설기계 및 자재의 수급 계획
6. 현장 관리 계획
 
 
 
■ 공사 계약을 해제 할 수 있는 경우
 
1. 건죽주(도급인)는 시공자(수급인)가 공사완공을 제체할 경우나 시공자의 공사 중단등으로 약정된 준공
    기한까지 공사완공이 불가능하다는 것이 명백하여진 경우에는 상당한 기긴을 정하여 이행을 최후통보하고
    그 기간내에 이행이 없으면 시공자의 책임을 사유로 공사계약을 해제할수 있습니다.
    시공사의 잘못으로 공사계약이 해제되면 시공자는 당시의 건축물 상태 그대로 건축주에게 인도하고,
    건축주는 인도받은 건축물의 기성고에 해당하는 공사대금을 시공자에게 지급하여야 합니다. 단 이때
    시공자는 공사중단으로 인하여 건축주가 입은 손해에 대하여 보상을 해야 합니다.
 
2. 건축주는 별다른 이유없이 공사를 완성하기전에 공사계약을 해제 하는 경우 (민법 제637조) 이때
    건축주는 시공자가 이미 지출한 비용과 일을 완성했을시의 발생하는 이익을 합한 금액을 배상하여야 하고,
    시공자는 완성할 필요없이 당시의 상태대로 건축주에게 인도하면 됩니다.
 
3. 건축주와 시공자는 공사계약서상에 명시된 해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할수 있고, 서로 합의하여
    공사계약을 해제할 수도 있습니다. 이경우 당사자간 기성고 부분에대한 정산합의를 하는 것이 좋으며 정산
    합의가 없는 경우에도 시공자는 원칙적으로 건축주에게 기성고 부분에 대한 공사대금을 청구 할 수
    있습니다.
    다만 건물이 이미 완공된 이후에는 그 건물의 하자가 중대한 경우라 할지라도 건축주는 이를 원인으로
    계약을 해제 할 수 없습니다. (민법 제668 단서) 이경우에는 시공자에게 하자담보책임(하자보수청구 또는
    손해배상청구)만을 물을수 있습니다.
 
 
 
■ 자주발생하는 분쟁유형
 
1. 기성공사대금채권
    건축주는 시공자에게 기성고에 따라 공사대금을 분할하여 지급하기로 약정하여였다거나 또는 공사계약이
    중도에 해제되어 공사가 중단된 경우 건축주는 약정된 공사대금을 기준으로 하여 여기에 기성고 비율을
    곱하는 방식으로 산정된 공사대금을 지급하여야 합니다. 기성고란 전체 공정에서 몇%를 완성했는지의
    의미입니다.

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 - 기성고 공사대금 산정방식
    기성고 공사대금 = 약정된 총 공사대금 X ｛ 완성부분 공사비 / (완성공사비 + 미시공부분 공사비) ｝

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    → 기성고 산정시 완성부분 공사비와 미시공 부분 공사비를 확정하여야 하므로 기성고 확정시점의 완성
       부분과 미시공부분을 시공자와 확인하여 구체적으로 확정해야 합니다.
       분쟁이 발생할 경우에 대비하여 이를 서면으로 작성하여 서명을 받아 두어야 하며 시공부분에 대하여
       사잔촬영이나 감리인의 현장확인서를 받아두는등 객관적인 증거를 확보하여 두어야 합니다.

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2. 공사대금 청구
    건축주는 공사가 완성되면 원칙적으로 시공사로부터 인도받음과 동시에 시공자에게 공사대금을 지급
    하여야  합니다.
    그러나 대부분의 공사의 경우 공사의 진행정도(기성고)에 따라 대금을 나누어 지급하기로 약정하는
    경우가 많으므로 약정(계약서)에 따라 대금을 지급해야 합니다.
    보통 공사에 필요한 공정을 모두 마쳤는지에 따라 공사의 완성정도를 판단하며 비로 그것이 불완전하여
    보수가 필요하다고 하더라도 공사가 일단 완성이 되면 일반적으로 시공사는 공사대금을 청구 할 수
    있습니다. 따라서 계약작성시 공사비 지급시기를 명시 할 때 잔금시기는 약간의 여유시간을 명시하는 것이
    좋습니다.

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3. 설계변경 또는 추가공사
    공사중간에 설계가 변경되거나 계약서에 명시되지 않은 추가 공사가 이루어지는 경우 추가 또는 변경 공사
    대금에 관한 약정(계약)까지 하고 그자료를 명확하게 남겨 두어야만 분쟁으 예방할수 있습니다.
    이러한 경우에는 약정(계약)에 명시한데로 건축주 또는 시공사가 추가되는 공사비를 부담하게 됩니다.
    단지 추가· 변경공사에 대한여 계약내용에는 없는 사항을 시공자가 공사를 하거나 또는 약정은 하였으나
    대금에 관하여 정한 바가 없는 경우에는 시공자가 추가·변경 공사를 하게 된 경위, 추가· 변경공사의 내용
    (통상적인 범위를 넘는지 여부), 건축주의 공사현장에의 상주여부 (건축주의 묵시적 합의), 추가공사에
    소요된 비용이 전체 공사대금 에서 차지하는 비율등 제반사항을 종합적으로 고려하여 인정 여부를 판단
    합니다.
 

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4. 부가가치세
    건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정한경우 (일반적으로 공사대금을 정하고 "부가가치세 별도" 라는
    문구를 명시한 경우) 시공자는 건축주에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있습니다.
    반대로 부가가치세를 시공자가 부담하기로 약정한경우 당연히 시공자는 건축주에게 청구할 수 없는
    것입니다.
    그러나 부가가치세의 부담에 관한 약정이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공사대금에 부가가치세가
    포함된 것으로 보아 건축주에게 지급을 청구 할 수 없습니다.

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5. 공사대금의 지급방법
    건축주가 공사대금을 금전적으로 지급해야 하지만 부득이 공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌
    완성물 또는 미완성의 건물등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도
    있는데 대물변제의 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가지가 얼마인지가 매우 중요하므로 당자가 간에
    그조건, 기준, 내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다.
    건축주가 시공자를 대싢여 하수급인에게 자재대금, 노임등을 지급하는 경우에는 보통 건축주, 시공자,
    하수급인의 3자 합의에 의하여 이루어지며 3자사이에 정산을 하게 됩니다.
    그러나 시공사가 하수급인에게 하도급 공사대금등을 지급하지 않아 공사가 원활히 진행되지 않은 경우
    건축주가 공사의 진행을 위하여 3자 합의없이 직접 하수급인에게 하도급 공사대금을 지급하는 경우,
    이때 시공자 대신 하도급 공사대금을 지급한 건축주는 시공자에 대하여 하수급인에게 지급한 금액만큼의
    부당이득 반환채권을 가지게 되고, 그 채권과 시공자의 건축주에 대한 공사대금 채권과 서로 상계함으로써
    시공자에 대한 공사대금 지급의무를 면할 수 있습니다.
    다만 분쟁이 발생할 경우에 대비하여 시공자가 발행한 영수증. 세금계산서에 "어떤 내용의 공사에 대하여
    시공자를 대신하여" 지급하는 것이라는 취지를 명확히 기재하여 보관하는 것이 좋습니다.
    건축주가 시공자와 사이에서 시공자의 하수급인에 대한 공사대금 채무를 인수하기로 합의하고 하수급인도
    이를 승낙 하였다면 건축주는 그 합의내용대로 하수급인에게 공사대금을 지급하고 시공자에 대한 공사
    대금 채무의 전부 또는 일부를 면하게 되며, 하수급인은 건축주에 대하여만 공사대금의 지급을 청구할 수
    있습니다.
    건추주가 하수급인에게 시공자의 공사대금 채무를 인수하겠다고 약속한 경우라면 하수급인은 여전히
    시공자에게 공사대금의 지급을 청구 할 수 있습니다.

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6. 지체상금
    시공자가 약정된 완공기일 이내에 공사를 완성하지 못하는 등 공사계약에 따른 의무의 이행을 지체할
    경우에 건축주에게 지급하여야 할 손해배상금을 지불해야 합니다. 건축주가 약정에 명시한 지체상금을
    청구하기 위해서는 시공자와 사이에 지체상금에 관한 명시적인 약정을 하여야 하며, 또한 시공자가 공사
    완공을 지체한 사실을 입증하여야 합니다.
    이때 건축주는 공사계약상의 공사완공일을 지나 공사가 완공된 사실을 입증하면 되고 그로 인한 손해의
    발생 및 손해의 액수까지 입증할 필요는 없습니다

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    ※ 지체상금 계산
        지체상금 = 총공사금액 X 지체일수 X 1일당 지체상금율
         (공사계약시 지체상금률을 정하여 반드시 계약서에 기재하여야 하며, 통상 1/1000 로 합니다)

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    지체일수는 약정준공기한 다음날부터 공사완공 후 건물을 인도한 날까지 이고, 하자가 있더라도 예정된
    최후의 공정까지 종료되어 완공되면 지체상금의 발생은 종료됩니다.
    시공자가 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 지체일수에서 공제되어야 하며, 이는 시공자가
    입증을 하여야 합니다.
    만일 공사계약 당시 지체상금에 관한 약정을 하지 않았다면 건축주는 시공자가 공사완공을 지체한 사실과
    함께 그로 인한 손해의 발생 및 손해의 액수에 관하여서도 입증합으로써 시공자의 공기지연으로 인한 손해
    배상청구를 할 수 있습니다.

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7. 하자 발생
    하자란 시공된 부분에 사회통념상 또는 공사계약에서 정한 내용에 미치지 못하는 구조적, 기능적 결함이
    있는 부실시공 또는 특정 공사부분이 시공되지 아니한 미시공 및 당초 약정된 것과 달리 변경시공된
    경우를 말합니다.

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    시공된부분에 하자가 있는 경우 원칙적으로 건축주는 시공자에게 상당한 기간을 정하여 하자의 보수를
    청구 할 수 있으나 하자가 그다지 중요하지 않은 반면 이를 보수하기 위해서는 과다한 비용을 필요로 하는
    경우에는 하자보수를 청구할수 없고 손해배상 청구만 할 수 있습니다.
    건축주는 시공자에게 하자보수를 청구하는 대신 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있고 나아가 하자
    보수를 하더라도 보전되지 아니하는 손해가 있을 경우에는 하자보수 청구와 함께 나머지 손해배상청구도
    할 수 있습니다.

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    건축주가 스스로 하자를 보수한 경우에는 시공자의 하자보수의무의 범위 내에서 시공자에게 그 비용의
    상환을 청구 할 수 있으나 이경우 하자부분은 보수에 의하여 사라지게 되므로 시공자가 하자를 부인할
    경우를 대비하여 미리 하자에 대한 객관적 증거를 확보해 두어야 합니다.

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    건축주는 하자로 인한 손해배상을 받을 때 까지 그 손해배상액 상당 공사대금의 지급을 거절 할 수 있고
    나가가 공사대금을 손해액과 같은 범위내에서 상계 할 수 있습니다.
    설계자가 작성한 설계도서 자체의 하자에 의하여 건축물에 하자가 발생하거나 감리자의 감리상의 하자로
    인하여 건축주에게 손해가 발생한 경우에는 건축주는 설계자나 감리자게 손해배상을 청구할 수 있습니다

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