[스크랩] 준공공임대주택 등록시 혜택자료 다시올려 봅니다..

안녕하세요?

 오랜만에 글을 올려 봅니다..

요즘 경매 혹한기를 맞이하여

그래도 우리는 끝까지 살아 남아 투자의

열정을 살려봅시다..

지난번 올려보았던

준공공임대주택 자료글을 올려보니

참고하시고 열공바랍니다

정부에서 계속 들이대는 임대사업의

바람을 이용해

10년후의 연금처럼 알곡으로 키워보시길~~

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매입임대주택으로 등록하면 국세(양도소득세, 종합부동산세, 소득세) 및 지방세(취득세, 재산세) 측면에서 여러가지 세제상 혜택을 부여하고 있는대요. 특히 2015.8.26. 기존의 임대주택법을 폐지하​고 민간임대주택에 관한 특별법(약칭 민간임대주택법)을 신설(2016년부터 적용)하면서 주택임대를 적극 장려하기 위해 기존의 임대주택법상 임대주택 등록 요건을 상당히 완화하였습니다. ​ 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 민간임대주택 중 "준공공임대주택"은 세제상 혜택이 많음에도 의무임대기간이 종전에는 10년으로 너무 길어 일반인들의 관심이 적었습니다. 그러나 민간임대주택법 신설시 의무임대기간을 8년으로 완화하고 다른 세제상 혜택을 늘리면서 일반인들의 관심이 증가하고 있습니다. 오늘은 준공공임대주택의 등록 요건 및 각종 세제상 혜택에 대해 알아보겠습니다. ​ 1. 준공공임대주택의 등록 요건 ​  ​​ㅇ 준공공임대주택 정의 : 일반형 임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하      는 민간매입임대주택을 말합니다.(민간임대주택법 §2)   ㅇ 준공공임대주택 등록 기준 ​    - (면적기준) 현재 면적기준은 제한이 없습니다. 종전 임대주택법에서는 국민주택 규모       이하의 주택만 준공공임대주택으로 등록할 수 있었으나 신설된 민간임대주택법에서는       주택의 면적에 관계없이 준공공임대주택으로 등록이 가능합니다.  ​   ​ ☞ 민간임대주택법에서는 준공공임대주택의 면적기준은 삭제되었지만 준공공임대주택으        로 등록시 장특공제 우대율을 규정한 조특법 97조의3, 2015~2017년에 취득한        주택을 준공공임대주택으로 등록하고 10년 이상 임대시 양도세 100% 감면을 규정        한 조특법 제97조의5를 적용할 때는 국민주택 규모(전용면적 85제곱미터 이하)의        주택만 해당 특례가 적용됩니다. 즉, 전용면적 85제곱미터 초과 주택을 준공공임대        주택으로 등록할 경우 지자체에 등록은 되지만 조특법 8년 이상 임대시 장특공제율 우대       율은 적용되지 않으며, 2015~2017년 취득하고 준공공임대 등록 후 10년 이상 임대시 양도       세 100% 감면은 적용되지 않습니다. ​    -  (가액기준) 면적기준과 마찬가지로 가액기준도 없습니다. ​  ㅇ 기타 준공공임대주택 요건 ​    - 8년 이상 의무임대(의무임대기간은 당초 10년에서 8년으로 단축​) ​    - 연 5% 임대료 인상률 제한(신규, 갱신시 포함) ​    - 주택 수 제한은 없음(1주택도 가능) ​    - 8년 이상 준공공임대주택으로 계속 등록하고, 그 기간동안 임대한 기간이 통산하여 8년      이상인 경우 계속하여 임대한 것으로 간주 2. 양도소득세 과세 특례 ​  1) 8년 이상 임대한 준공공임대주택 양도시 장특공제 우대율 적용(조특법 §97의3)    ㅇ 8년 이상 의무임대 후 양도시 장특공제율 50% 적용 ​    ​​ㅇ 10년 이상 의무임대 후 양도시 장특공제율 70% 적용 ​    ​ㅇ 국민주택 규모 초과(전용면적 85제곱미터 초과) 주택은 특례 적용되지 않음  2) 준공공임대주택 양도소득세 100% 감면(조특법 제97조의 5) ​    ​- ①준공공임대주택을 2015.1.1.~2017.12.31.까지 ​기간 중 취득(2017.12.31.가지 매매       계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우를 포함)하고, ②​취득일로부터 3개월 이내에 준       공공임대주택으로 등록 ③등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택으로 임대 후       양도하는 경우 ​    ​- 위 요건을 갖춘 준공공임대주택을 양도시 임대기간 중 발생한 양도세 100% 감면 ​    ​- 국민주택 규모 초과(전용면적 85제곱미터 초과) 주택은 특례 적용되지 않음 ​  ​3) 거주주택 양도시 준공공임대주택은 주택수에서 제외 ​    ​- 2년 이상 거주한 주택(거주주택)​을 양도할 경우 장기임대주택으로 등록한 주택은 주택      수에서 제외하고 거주주택의 비과세 여부를 판단합니다. 준공공임대주택도 임대주택법상      장기임대주택에 해당하므로 거주주택의 양도소득세 비과세 여부 판단시 주택수에서 제외      됩니다. ​    ​ - 동 특례를 적용받기 위해서는 관할 지자체와 세무서에 주택임대사업자등록을 해야 합       니다. 3. 종합부동산세 합산 배제(종합부동산세법 제8조 제2항) ​  ​ㅇ 주택에 대한 종부세 과세 : 과세기준일 현재 주택의 공시가격이 6억원(1세대1주택자의 경      우 9억원)을 초과하는 경우 종합부동산세가 과세되지만 합산배제 임대주택은 종부세 과       세대상에서 제외됩니다. ​  ​ㅇ ​합산배제 대상 매입임대주택 요건 : ①해당 주택의 임대개시일 또는 최초 합산배제신고를      한 연도의 과세기준일(6월 1일)의 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원) 이하이고      ② 5년 이상 계속하여 임대할 것​ ​    ☞ 임대개시일은 주택임대사업자로서 임대를 개시한 날을 말합니다. 따라서 임대사업자 등        록없이 임대를 하다가 나중에 주택임대사업자로 등록을 한 경우에는 사업자등록을 한 날        부터 임대기간을 계산합니다. ​    - 민간임대주택법에 따르면 준공공임대주택 등록시 가액요건이 없으므로 지자체에 준공공임      대주택으로 등록하였다 하더라도 임대개시일 또는 최초 합산배제신고를 한 연도의 과세기      준일의 주택 공시가격이 6억원(수도권 외 지역은 3억원)을 초과한 경우에는 다른 보유주택      과 합산하여 과세 기준금액을 초과할 경우 종부세가 과세됩니다. ​    ☞ 민간임대주택법에서는 주택임대를 장려하기 위해 매입임대주택의 등록요건(면적, 가액        등)을 거의 대부분 삭제했으나 종부세법에서는 과거 기준을 그대로 유지하고 있습니다.        일반인들의 주택임대를 주저하는 이유가 주택을 여러 채 보유할 경우 보유세(재산세와        종부세) 부담때문인데 주택임대를 보다 장려하기 위해 종부세 합산배제 대상 주택의 요건        (가액기준)을 완화할 필요가 있습니다. ​ 4. 주택임대소득에 대한 소득세 감면(조세특례제한법 제96조)    ㅇ 내국인이 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 건설임대주택, 매입임대주택, 준공공임대주       택으로서 국민주택규모의 주택(오피스텔 포함)을 3호 이상 4년간(준공공임대주택의 경       우 8년)간 임대하는 경우 2019.12.31.년까지 해당 임대주택에서 발생하는 임대소득에 대       한 소득세를 감면합니다. ​  ​ㅇ 감면률 : 일반 매입임대주택(30%), 준공공임대주택(75%) ​  ​ㅇ 임대소득에 대한 소득세 감면을 적용받은 납세자가 의무임대 기간(일반 매입임대 4년, 준공      공임대 8년)을 충족하기 전에 해당 주택을 처분한 경우 이자상당액을 포함하여 감면받은      세액을 납부해야 합니다. (준공공임대주택을 4년 이상 임대하다 양도한 경우 감면세액의      60% 추징) 5. 취득세 등 지방세 감면(지방세특례제한법 제31조) ​  ​ㅇ 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 공동주택 또는 「민간임대주택에 관한 특별      법」 제2조 제1호에 따른 준주택 중 오피스텔(그 부속토지를 포함)을 최초로 분양받은 경      우 그 공동주택 또는 오피스텔에 대해서는 다음 각 호에서 정하는 바에 따라 지방세를 20      18년 12월 31일까지 감면합니다. ​  ​ㅇ (취득세) 전용면적 60제곱미터 이하 공동주택 및 오피스텔 : 취득세 면제    ㅇ (재산세) 국내에 2세대 이상의 공동주택 또는 오피스텔을 매입하여 임대하는 경우 다음의       재산세를 2018.12.31.까지 감면합니다. (지방세특례제한법 제31조의3) ​    ​- 전용면적 40제곱미터 이하 : 재산세와 지역자원시설세 면제 ​    ​- 전용면적 40~60제곱미터 : 재산세 75%감면, 지역자원시설세 면제 ​    ​- 전용면적 60~85제곱미터 : 재산세 50감면   ☞ 단, 민간임대주택을 의무임대기간이 종료되기 전에 양도(다른 임대사업자에게 양도하는       경우는 제외)하는 경우로서 임대사업자등록이 말소되는 경우 감면받은 취득세 및 등록이       말소되는 날부터 소급하여 5년간 감면받은 재산세는 추징당하니 유의해야 합니다.

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출처 : 천지인의 실전경매

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